Мысли по поводу инвестирования и вкладов в недвижимость в Германии

Многие задумываются о том, чтобы вложиться в недвижимость в Германии, справедливо полагая, что экономически сильная страна с хорошо развитой инфраструктурой делает вложение в недвижимость практически беспроигрышным вариантом. Потерять деньги на покупке недвижимости в Германии действительно очень сложно. Побочные цели у инвесторов в недвижимое имущество в Германии могут разниться. Кто-то просто хочет вложить часть своего капитала так, чтобы быть уверенным в том, что вложения надежны, что капитал можно всегда свободно и легально без потерь получить назад и использовать. Кто-то хочет иметь недвижимость в Европе для собственного пользования. Нередко вложения в недвижимость рассматриваются как трамплин к виду на жительство в стране. Недвижимость и вложения в недвижимость – тема большая и сложная. Поэтому сегодня мы предлагаем Вам лишь некоторые мысли по этому поводу, наблюдения из практики, заметки, может быть несколько сумбурные, но которые, несомненно, могут помочь «насытить свое сознание» и еще на шаг приблизиться к собственному пониманию вопроса и принятию правильного решения для себя.

Ситуация с недвижимостью в Германии следующая. Хотя Германия и является более-менее социальным государством, государство это все равно в высшей степени классовое. Поэтому, естественно, вся правовая, налоговая и экономическая система направлена на то, чтобы богатые богатели, чтобы капитал давал новый капитал. Недвижимость как важная составляющая капитала является наглядным примером этого. Поэтому вложения в недвижимость во многом привилегированные, что делает их еще более привлекательными.

Все построено так, что владельцы недвижимости (во всяком случае, по общему правилу) только наращивают капитал. Так как расходы, связанные с покупкой и поддержанием коммерческой (не для собственного пользования) недвижимости уменьшают налогооблагаемую базу владельца, даже если речь идет не о коммерческой организации. Частично эти поблажки переходят и на частную недвижимость.

Кроме того, естественно, недвижимость только растет в цене, недвижимость при нормальном хозяйствовании постоянно приносит пусть небольшой, но стабильный текущий доход. Совокупность этих трех моментов делает вложение в недвижимость беспроигрышным (опять таки, только принципиально) вариантом. Однако быстрых и больших доходов ждать не приходится. Доходность вложений в Германии вообще на порядок ниже, нежели в России. Рассматривать вариант можно как стабильное вложение.

Что касается вложения определенной суммы в недвижимость, чтобы получать от этого доход, существенно превышающий банковский процент, то здесь нужно сказать следующее. Схема может работать. У нас есть клиент, который как частный предприниматель занимается тем, что покупает-продает и сдает в аренду квартиры во Франкфурте. Начальный капитал был порядка 200-300 тысяч евро. С этого бизнеса он неплохо живет. Для него это не вложение, но заработок. Здесь, однако, нужно сильно крутиться. Нужно постоянное присутствие. За квартирами следить, ремонты контролировать самому, налаживать связи с банками, отслеживать предложения. Волка ноги кормят. Для такой схемы необходимо либо личное присутствие, либо толковый лояльный управляющий, который, опять-таки, должен следить за недвижимостью лично на месте.

Вложив определенные суммы в недвижимость можно под эту недвижимость брать кредиты для вложения денег в новую недвижимость. Для получения банковских кредитов под залог недвижимости не существует, однако, четких правил. Не обязательно иметь, например, три объекта, чтобы получить кредит под недвижимость. Основное — доказательство возможности оплаты кредита и гарантии банка. Кроме того, желательно иметь связи в банке. Для такой схемы снова нужен человек на месте или управляющее адвокатское бюро со связями.

Многие спрашивают о возможностях выгодно купить недвижимость «на аукционах». Речь идет не об аукционах как таковых, но о продаже недвижимости должников судами в рамках процедуры принудительной продажи. Схема такая. Имущество должника арестовывается и выставляется кредитором на продажу (банк, налоговая инспекция, реже частные кредиторы). Производится оценка на текущий момент, через год-два доходит до торгов. На первых торгах можно действительно приобрести объект за 70% стоимости оценки (двухгодовалой давности). Кроме того, экономия на нотариусе (права переходят на основании судебного решения, нотариальное протоколирование отпадает) и на маклере (5-10 % стоимости плюс НДС). Если на первых торгах имущество не продается, на вторых его можно приобрести уже за 50% оценки. Теоретически все выглядит хорошо, но практически хорошие предложения редко доходят до торгов. Банки заинтересованы в том, чтобы продать объект до даты торгов напрямую. Большинство объектов, по которым мы хотели принять участие в торгах, были за 1-2 недели до срока с торгов сняты. Здесь имеет смысл разговаривать с кредитором напрямую. В любом случае, ситуацию нужно постоянно отслеживать и с информацией и людьми работать. Просто сидеть, листать журнал и ждать не получится. Может повезти, но многие объекты, доходящие до торгов, продаются за 100-120% от оценочной стоимости, то есть по действительной сегодняшней рыночной цене.

При разработке бизнес-плана (плана вложений в недвижимость) нужно учитывать следующее. Стоимость аренды недвижимости в больших городах растет. За последние пять лет цены в Берлине, Мюнхене, Кельне и Франкфурте выросли на 17-27%. Растут цены, однако, следующим образом. Эволюционным порядком. Цены на сданные квартиры практически никогда не растут, то есть могут оставаться прежними и пять, и десять, и пятнадцать, и двадцать (!) лет. Чем дольше квартиросъемщик живет, тем в более выгодном положении он оказывается. Владельцы по разным причинам просто не связываются с повышением цен по текущим договорам. Когда квартиросъемщик съезжает (ногами вперед, или просто меняет квартиру) квартира ремонтируется и сдается по сегодняшним (или чуть выше) ценам. Практически только за счет этого наблюдается общий рост цен. Например, за квартиру, которую наше бюро снимает с 2008 года в Майнце, платится 900 евро. Если снимать эту квартиру сегодня, нужно будет уже платить 1050-1100 евро. Есть возможность форсировать процесс роста цен. И наши клиенты это делают. Оптимальный вариант — купить квартиру (сданная квартира по вышеназванным причинам стоит существенно меньше, чем пустая), заставить квартиросъемщика съехать, квартиру отремонтировать, продать дороже, вложить деньги в следующую квартиру. Схема требует принятия факта, что попираются социальные права квартиросъемщиков (80 % населения) в принципе, четкой работы в правовом смысле (так как права квартиросъемщиков хорошо защищены).

Вкладываться в недвижимость может как частное лицо, так и предприниматель или юридическое лицо. Бизнесом с недвижимостью может заниматься как частный предприниматель, так и фирма (ООО). Преимущество частного предпринимателя в том, что он не платит налог на прибыль юридических лиц (Körperschaftsteuer). Только налог на предпринимательскую деятельность, и с дохода от 24.500 евро, а не с самого начала. Потом, естественно, собственный налог на доходы физического лица. С предпринимателем, не имеющим вида на жительство в Германии, однако, ничего не получится, так как вид на жительство и адрес в Германии является предпосылкой для многих вещей, начиная с регистраций и открытия счета в банке и заканчивая налогообложением. Кроме того, ответственность всем своим имуществом. Наше адвокатское бюро не советует делать бизнес без образования юридического лица.

Организация юридического лица (или сходного с ним образования по немецкому праву) – с нашей точки зрения необходимая предпосылка для предпринимательской деятельности. С ответственностью все понятно. Больше вариантов лавирования. Никаких сложностей, если владельцем и руководителем является нерезидент (иностранец).

По налогам. Актуально только если в недвижимость не просто вкладывается, но ведется предпринимательская деятельность. Во-первых, пока мы инвестируем и прибыли нет, не будет и налогов (только небольшой налог на недвижимое имущество). Хотя в конечном итоге вся прибыль обложится налогом. Налоги будут следующие. У ООО налог на прибыль юридических лиц (25%) плюс налог на предпринимательскую деятельность (сложные расчеты, зависит от коммуны, можно взять 17%) плюс пара мелких налогов, итого около 42% налогов на прибыль. Плюс мы должны считать, что после этого налогом облагаются дивиденды (естественно, только когда выплачиваются, но в конце то концов мы работаем на себя, а не на абстрактное юридическое лицо) – еще 25%. Это уже является видом налога на доходы физического лица. Так как шкала налога прогрессивная, то процент можно снизить, если налоги платятся по меньшей процентной ставке. Если платится больше 25%, налог остается такой (опять выгода для богатых). Для нерезидента все эти выкладки неактуальны. Налог будет 25%. По итогам, пока деньги дойдут до собственного кармана, нужно будет вычесть из начальной прибыли 60%.

Для снижения налогового бремени можно создать коммандитное товарищество с участием в качестве полного товарища ООО (GmbH) – GmbH & Co KG. Не самая простая схема, так как создается, по сути, две фирмы – GmbH как управляющая компания и, собственно говоря, KG – Коммандитное товарищество, где полным товарищем является GmbH, а неполным собственник и любые другие персоны. Рулит всем ООО, а через него собственник, прибыль получает собственник как коммандитист. Товарищество не является по немецкому праву юридическим лицом, фактически же после решения Верховного суда от 2001 года обладает всеми правами и обязанностями юридического лица. Общество является так называемым персональным обществом. Для нас это означает, что не платится налог на доходы юридического лица, и налог на предпринимательскую деятельность начинает платиться от прибыли в 24.500 евро (все как у частного предпринимателя). 25% (Körperschaftsteuer) экономятся в любом случае. Налог на предпринимательскую деятельность часто экономится также. В налоговом смысле персональные общества являются прозрачными. Налоги на прибыль платят только участники. При этом если в «нормальном» персональном обществе участники несут ответственность всем своим имуществом, то здесь, так как полным товарищем является ООО, лично ответственность не несет никто. Очень удобная модель. Самые крупные концерны в Германии, да и множество других фирм, используют ее, так как прибыль по налогам колоссальная. Недостаток в двойных расходах на обслуживание обществ (годовые отчеты и т.д.). Нивелируется тем, что GmbH как управляющая компания ведет лишь минимальную деятельность, а, следовательно, и расходы на бухгалтерию минимальны.

Для обеспечения 100% сдаваемости квартир, нужно приобретать недвижимость в достаточно крупных (по немецким меркам) городах. Причем следует смотреть на саму арендную плату и расходы на поддержание квартиры. В многоквартирных домах расходы на поддержание квартиры очень высоки, поэтому при выпадении аренды на длительный срок владелец держит квартиру себе в убыток. Эти квартиры поэтому существенно дешевле, чем в малоквартирных домах. Но все это детали, которые нужно обсуждать, имея конкретные предложения по объектам.

Информации по недвижимости много, решение по вложениям комплексное, зависящее от многих факторов. После того, как Вы сформируете свое мнение, никогда не помешает обратиться к адвокатам по месту нахождения недвижимости и попросить оценить ситуацию со стороны. Даже простая недорогая часовая консультация поможет Вам определиться, а часто и сэкономить деньги.

Максим Британов

адвокат, M.B.L.T. (мастер предпринимательского и налогового права)

Westerbachstraße 47
60489 Frankfurt am Main
Телефон: +49 (0) 69-26 49 22 422
(русскоязычный секретариат)
Телефакс: +49 (0) 69-26 49 22 444
E-Mail: [email protected] Этот e-mail адрес защищен от спам-ботов, для его просмотра у Вас должен быть включен Javascript
Web: www.lawfactory-frankfurt.de

Skype: law.factory