Аренда недвижимости в Дубае: вопросы и ответы

Дубай — это город приезжих. Около 90 процентов населения из почти 2 миллионов граждан являются экспатами, и только малая часть из них способна позволить себе покупку собственной квартиры. Однако всем необходимо где-то отдыхать и жить. Именно по этой причине рынок аренды здесь достаточно развит, что, свою очередь, делает очень привлекательной недвижимость в Дубае с точки зрения инвестиций.

Большое количество людей приобрели или же планируют купить собственность в Дубае как раз для извлечения дохода от аренды, который по разным оценкам, выше в 2-3 раза, чем на развитых рынках. В связи с этим у инвесторов появляется большое количество вопросов относительно аренды собственности в Дубае. В этой статье мы обобщили ответы на наиболее часто задаваемые и важные вопросы.

Может ли экспат, являющийся владельцем недвижимости в Дубае, сдавать ее в аренду при иммиграции в Дубай?

В Дубае, отношения между арендаторами и арендодателями регулируются законом № 26 от 2007 года и дополнениями к нему. Согласно этому закону каждый собственник недвижимости в Дубае наделен правом сдавать ее в аренду сроком не менее, чем на один год. Когда речь идет о сдаче в аренду собственности на срок до одного года, то такая аренда является краткосрочной, а значит, требует наличия в руках собственника соответствующей лицензии (на ведение деятельности отеля). В таких случаях, как правило, собственники недвижимости прибегают к помощи лицензированной управляющей компании, которой в последующем передают свою собственность в управление, а управляющая компания, в свою очередь, уже от имени компании сдает собственность в краткосрочную аренду.

На какие доходы от аренды можно рассчитывать экспату, являющемуся собственником недвижимости в Дубае при иммиграции в Дубай?

Если говорить о среднерыночных показателях текущей доходности вложений в недвижимость, то показатель чистого рентного дохода для жилья в Дубае (доход за вычетом расходов на обслуживание недвижимости) в настоящее время составляет 5-10 процентов годовых. Разброс доходности связан с существующими различиями в категории, типе недвижимости, стоимости ее обслуживания и месторасположении недвижимости. Необходимо отметить и то, что, обычно, более дорогая и эксклюзивная недвижимости, дает намного меньшую отдачу в качестве рентного дохода, чем массовое жилье в доступных проектах.

Если речь идет о рынке недвижимости под офисы, то с точки зрения доходов от сдачи в аренду, такие инвестиции менее привлекательны, чем покупка жилья. Сдача в аренду торговой площади (магазин, кафе, сервисный пункт, ресторан, и т.д.) потенциально может принести более высокие доходы (до 15 процентов), однако все зависит от параметров объекта недвижимости и внешних факторов.

Имеются ли в Дубае какие-нибудь ограничения относительно стоимости аренды, о которых следует знать экспату, планирующему сдавать собственность в аренду при иммиграции в Дубай?

Экспату, заключающему арендный договор, следует знать, что стороны могут договориться о любых условиях, если они не будут противоречить действующему законодательству. Не существует ограничений относительно стоимости аренды за недвижимость. Однако имеются ограничения, установленные законодательством, на увеличение стоимости арендной платы при продлении договора на следующий срок. Например, согласно одному из правил, владелец жилой недвижимости не имеет права увеличивать стоимость арендной платы, если со времени заключения первоначального договора прошло менее 2-х лет. Более того, при пересмотре стоимости аренды в сторону увеличения, владелец недвижимости должен руководствоваться индексом RERA, который отражает средние ставки за аренду за разные типы жилья в зависимости от района.

Что экспату, иммигрировавшему в Дубай, необходимо знать о требованиях, предъявляемых к арендаторам?

Арендатором собственности в Дубае при краткосрочной аренде жилья, является физическое/юридическое лицо, которое имеет статус резидента ОАЭ, то есть арендный договор можно заключить только с:

• Гражданином страны.
• Гражданином страны, входящей в ССАГПЗ.
• Экспатом, у которого имеется резидентская виза.

Соответственно, если арендатором является юридическое лицо, то оно должно иметь регистрацию на территории страны – это может быть:

• Компания, зарегистрированная в СЭЗ.
• Местная компания.
• Филиал (представительство) иностранной компании.

Что экспату, при иммиграции в Дубай, необходимо знать о регистрации арендного договора недвижимости в Дубае? Кто занимается регистрацией арендного договора?

Согласно с действующим законодательством каждый арендный договор недвижимости на территории Дубая должен быть надлежащим образом зарегистрирован. Регистрацией договоров занимается RERA (Агентство по урегулированию рынка недвижимости Дубая). Созданная агентством система Ejari, как раз для этих целей, позволяет регистрировать договор аренды через интернет. Онлай-регистрация Ejari – достаточно простая, требует минимальный набор технических знаний, подразумевает введение исключительно основополагающих данных об арендном договоре, которые включают в себя:

• Сведения об объекте недвижимости.
• Данные об участниках сделки.
• Условия договора.

Каждому зарегистрированному договору на протяжении всего промежутка времени действия контракта дается уникальный штрих-код. Зарегистрировать договор аренды абсолютно бесплатно может каждая из сторон.

Стоит отметь, что до сих пор нет ответственности за нарушение правил обязательной регистрации арендного договора. Однако, согласно положениям закона, участники сделки, которые не прошли регистрацию, лишаются права обращения в правительственные или судебные органы для защиты личных интересов автоматически.

Что экспату, иммигрировавшему в Дубай и планирующему сдавать собственность в аренду, требуется знать о налогах с доходов от аренды собственности в Дубае?

Поскольку в ОАЭ отсутствуют налоги на доходы и имущество, то владение собственностью в Дубае, также, как и получение доходов, к примеру, от сдачи собственности в аренду, не влечет для собственника никаких налоговых последствий. Однако стоит понимать, что на владельца имущества возлагается ответственность за содержание недвижимости надлежащим образом, оплату расходов за обслуживание недвижимости (Maintenance Fees), которые установлены управляющей компанией. Обычно такой платеж взымается на год вперед один раз в год и составляют 20-80 долларов в Дубае.

Аренда недвижимости в Дубае – как происходит процесс сдачи собственности в аренду?

Как правило, процедура сдачи собственности в Дубае выглядит так:

1. Владелец самостоятельно или при помощи агентства недвижимости ведет поиск будущего арендатора.
2. После того, как найден арендатор, между ним и арендодателем подписывается арендный договор, в котором следует отразить все детали сделки, а именно:

• Стоимость арендной планы и условия оплаты.
• Срок, на который арендуется недвижимость, и условия продления этого срока.
• Дополнительные расходы, которые могут появиться при эксплуатации недвижимости, распределение этих расходов среди сторон.
• Ответственность сторон за нарушение условий договора.

3. Во время подписания арендного договора, арендатором вносится арендная плата за один год, как правило, чеками, и гарантийный депозит, обычно, в пятипроцентном размере от стоимости аренды.
4. После получения владельцем недвижимости оплаты, он передает арендатору ключи, карточки доступа, брелки, которые требуются для свободного доступа в арендуемое жилье и объекты инфраструктуры, относящиеся к нему (спортзал, бассейн и т.д.), а также копии, документов, которые могут пригодиться (паспорт владельца недвижимости, свидетельство на собственность и другие), которые потребуются арендатору недвижимости для подключения электричества, воды, кондиционера, интернета, телефона и прочего.

Как происходит оплата аренды за собственность в Дубае?

На рынке аренды недвижимости в Дубае, аренду принято оплачивать за год вперед, как, между прочим, и на всей территории Арабских Эмиратов. Обычно расчёт осуществляется через банковские чеки. В зависимости от прописанных условий арендного договора, сумма годовой аренды оплачивается несколькими или одним чеком. Если чеков несколько, то они датируются будущими датами. К примеру, если количество чеков двенадцать, то они будут датироваться с промежутком в 1 месяц, а если число чеков четыре, то даты чеков, будут соответствовать датам в будущем, через каждый квартал. Соответственно, после наступления даты, которая указана в чеке, владелец собственности имеет право предъявить его в банк и получить деньги со счета арендатора недвижимости. Выдача необеспеченных чеков в Арабских Эмиратах является уголовным преступлением, следовательно, оплата чеками является не только очень удобным, но и надежным способом для расчетов, хотя и не дает полной гарантии получения платы за аренду.

Может ли экспат, являющийся арендодателем, но не являющийся резидентом Арабских Эмиратов получить по чеку деньги при иммиграции в Дубай?

Следует помнить, что получить деньги по чеку можно лишь в течение шести месяцев, после чего чек «сгорает». Если чек был выписан на физическое лицо и на нем нет отметки об оплате исключительно на банковский счет получателя, то лицом, которое указано на чеке, могут быть получены денежные средства в любом отделении банка-эмитента, вне зависимости от наличия визы резидента ОАЭ. Когда чек выписан на юридическое лицо, то наличные по нему могут быть получены исключительно на банковский счет, при этом счет следует открыть в одном из финансовых учреждений внутри ОАЭ. Статус резидента в таком случае также не обязателен. В ОАЭ существуют банки, которые без труда открывают счета для нерезидентов и для иностранных компаний. Процедура открытия банковского счета занимает менее одного часа. Специалисты нашей компании при необходимости готовы помочь вам в этом.

Если перечисленные выше варианты получения стоимости аренды не подходят арендодателю, то он может подписать соглашение с агентством недвижимости, через которое происходила сдача собственности в аренду. В таком случае чеки можно выписать на имя агентства, а после получения денежных средств по ним, они будут перечислены или переданы наличными владельцу недвижимости. В этом случае самое важное – это грамотно подойти к выбору компании-партнеру.

Кем должно оплачиваться комиссионное вознаграждение агентству недвижимости?

Комиссионное вознаграждение выплачивается, в случаях, когда посредником в сделке выступает агентство недвижимости. Согласно имеющейся практике, комиссию агентству недвижимости должен оплачивать арендатор. Размер вознаграждения, обычно, составляет 5% от суммы годовой аренды. После подписания арендного договора услуги агентства прекращаются. Стоимость дополнительных услуг оговаривается отдельно. К дополнительным услугам относятся:

• Представление интересов арендодателя на территории страны, на протяжении срока действия арендного договора.
• Оплата расходов за обслуживание недвижимости.
• Получение платежей от арендатора недвижимости и другие.

Кем должны оплачиваться расходы, которые связаны с эксплуатацией, а также обслуживанием сданного в аренду жилья?

Владелец недвижимости с ее арендатором имеют право договориться о каких угодно условиях аренды. Ответственность за оплату расходов за обслуживание и расходов на капитальный ремонт недвижимости, обычно, несет арендодатель. В свою очередь, арендатор несет все расходы, которые сопряжены с эксплуатацией арендуемого помещения, а именно:

• Оплата электроэнергии.
• Оплата воды.
• Оплата кондиционирования.
• Оплата телефона.
• Оплата подключения к интернету.
• Текущий ремонт собственности и другие.

Кроме того, подключение коммунальных услуг у поставщиков услуг арендатор недвижимости осуществляет сам и на свое имя. Оплачивается им также и housing fee. Housing fee, или, так называемый «Жилищный сбор», взымается управлением электричества и воды Дубая и представляет собой пятипроцентный муниципальный сбор от годовой арендной платы. Сбор взымается в течение года равными частями с платежами за воду и электроэнергию. Жилищный сбор не взымается случаях, когда собственность не подключена к электричеству и воде (т.е она не заселена). Не смотря на то, что этот жилищный сбор введен относительно давно, его повсеместное взимание по сей день не наложено, а значит, в большей части счетов DEWA он не включается.

Можно ли экспату, планирующему сдавать собственность в аренду при иммиграции в Дубай, обойтись без агентов?

Без участия агентов недвижимости в Дубае, так же, как и во всем мире, не обходится практически ни одна сделка, связанная с собственностью, в том числе и сделка по ее аренде. Клиенты, которые хотят арендовать или сдать, продать или купить недвижимость обычно обращаются как раз в агентство недвижимости. Трудясь на рынке недвижимости агенты отлично знают о том, кто, что и по какой цене хочет сдать, снять, купить или продать. Однако, не нужно забывать, что не все профессиональные участники рынка могут быть зарегистрированы должным образом и не все могут действовать на законных условиях.

Есть ли в Дубае какие-нибудь требования в отношении агентов недвижимости, о которых необходимо знать экспату, планирующему иммиграцию в Дубай?

Самое главное о чем прежде всего нужно знать, так это то, что все агентства недвижимости, ведущие деятельность в Дубае, обязаны иметь лицензию на ведение соответствующей деятельности, кроме того, они должны быть зарегистрированы в специальном реестре RERA, согласно распоряжению председателя Земельного Департамента Дубая №85 от 2006 года. Так как в Арабских Эмиратах субъект предпринимательства не имеет универсальную правоспособность, то в лицензии разрешенный вид деятельности должен быть четко прописан. К примеру, в лицензии агента, занимающегося посредничеством при сдаче собственности в аренду, должна указываться именно эта деятельность. Кроме того, каждым агентом компании должны быть пройдены соответствующие курсы обучения и получена персональная брокерская карта с уникальным номером. Такие меры необходимы, чтобы минимизировать недобросовестные действия со стороны агентов, и направлены на защиту интересов клиентов.

Какие дополнительные расходы может понести арендатор недвижимости?

Перечень и периодичность требуемых дополнительных услуг определяется самостоятельно, исходя от запросов и бюджета арендатора. К дополнительным услугам могут относиться:

• Смена белья – 15 долларов за комплект.
• Уборка помещений – 10 долларов в час.
• Услуги няни, говорящей по-русски — от 30 долларов в час.
• Услуги прачечной – согласно прейскуранту.
• Автомобиль с шофером, говорящим по-русски – от 200 долларов в сутки.
• Трансфер из аэропорта и в аэропорт – 50 долларов в одну сторону (при стоимости аренды больше 4,000 долларов – бесплатно).

Более того, следует иметь в виду, что кроме стоимости самой аренды, арендатору необходимо также оплатить гарантий депозит (возвращается обратно после освобождения апартаментов), сумма которого зависит от типа арендуемого жилья, и, как правило, составляет 500 -10,000 долларов. Депозит возвращается арендатору недвижимости в полном объеме после истечения срока аренды, если у арендодателя не имеется ни каких замечаний относительно состояния освобождаемых апартаментов и имущества находящегося в них. В ином случае из гарантийного депозита будет удержана сумма, способная возместить ущерб.

Возможно ли увеличение стоимости аренды, возобновляя арендный договор?

Да, при возобновлении арендного договора, существует возможность увеличения арендной платы, но лишь до уровня, который обозначен законом о регулировании максимально возможного увеличения аренды.

По сути, отношения между арендатором собственности в Дубае и ее владельцем регулируются «Законом об аренде», известном также как Закон №26 от 2007 года (с поправками и дополнениями, которые были внесены в него Законом №33 от 2008 года).

Стоит отметить, что во время принятия «Закона об аренде» в 2007 году, им полностью запрещалось любое повышение стоимости арендной платы на протяжении первых 2-ух лет после подписания арендного договора. Однако, после того, как был принят в 2008 году Закон №33 арендодатели были избавлены от данного ограничения, а арендаторы, напротив, такой защиты были лишены.

После отмены запрета на увеличение стоимости арендной платы на протяжении 2-ух первых лет действия арендного договора, собственникам недвижимости было разрешено увеличивать арендную плату ежегодно, но лишь до уровня, который был установлен регулирующими положениями, принятыми несколько позднее, а именно: Декретами №62 от 2009 года и №2 от 2011 года.

В 2013 году была введена новая система регулирования, после того, как в силу вступил Декрет №43 от 2013. Согласно этому Декрету ограничения на увеличения стоимости арендной платы стали иметь ступенчатую структуру, согласно которой вычисляется предел разрешенного увеличения стоимости арендной платы во время возобновления арендного договора в процентном соотношении. Сейчас максимально разрешенный размер увеличения арендной платы зависит от разницы между среднерыночной стоимостью арендной платы аналогичного жилья в этом же районе Дубая и текущей стоимостью арендной платы. Между тем, среднерыночная стоимость арендной платы определяется согласно индексу арендной платы, публикуемым и регулярно обновляемым RERA.

Суть ступенчатой системы ограничений на увеличение стоимости арендной платы сводится к следующему:

• Если размер существующей аренды ниже среднерыночной стоимости арендной платы аналогичного жилья менее чем на 10 процентов, то увеличение стоимости арендной платы запрещено.
• Если размер существующей аренды ниже среднерыночной стоимости арендной платы аналогичного жилья на 11-20 процентов, то увеличение стоимости арендной платы не должно быть выше 5 процентов.
• Если размер существующей аренды ниже среднерыночной стоимости арендной платы аналогичного жилья на 21-30 процентов, то увеличение стоимости арендной платы не должно быть выше 10 процентов.
• Если размер существующей аренды ниже среднерыночной стоимости арендной платы аналогичного жилья на 31-40 процентов, то увеличение стоимости арендной платы не должно быть выше 15 процентов.
• Если размер существующей аренды ниже среднерыночной стоимости арендной платы аналогичного жилья более чем на 40 процентов, то увеличение стоимости арендной платы не должно быть выше 20 процентов.

Для облегчения использования закона ограничивающего максимально допустимое увеличение стоимости арендной платы RERA предоставлен Калькулятор увеличения стоимости аренды, который является удобным инструментом определения допустимого размера увеличения аренды.

Более того, всегда есть вероятность того, что арендатор даст добровольное согласие на увеличение аренды, предложенное владельцем недвижимости, даже если размер этого увеличения будет выше разрешенного законом уровня.

Что необходимо сделать экспату, планирующему сдавать собственность в аренду при иммиграции в Дубай, для того чтобы увеличить стоимость аренды?

Первое, что нужно знать – это то, что увеличить стоимость аренды в одностороннем порядке можно лишь во время возобновления арендного договора. Согласно ст.14 Закона №33 от 2008 года, в случаях, когда владелец собственности хочет внести дополнения или изменения в арендный договор, а также если он хочет пересмотреть стоимость арендной платы, то ему необходимо сообщить об этом арендатору недвижимости за 90 суток до конца срока арендного договора, если другого не указано в арендном договоре. Более того, для того чтобы жильцы квартиры были вовремя уведомлены, владельцем квартиры должно быть направлено им по почте заказным письмом или другим оговоренным в арендном договоре способом официальное извещение в письменной форме.

Однако, перед тем, как вы решите сообщить арендатору о грядущем увеличении стоимости арендной платы, для начала рекомендуем провести сравнительный анализ рынка, чтобы понять, размер реальной рыночной стоимости аренды Вашей собственности, размер ценовых тенденций на рынке и воспользоваться калькулятором увеличения стоимости арендной платы от RERA. Очень часто арендаторы соглашаются приять разумное увеличение стоимости арендной платы, предложенное владельцем недвижимости, даже если его размер выше, чем границы, разрешенные законом.

Может ли экспат, являющийся владельцем недвижимости в Дубае и планирующий сдавать ее в аренду отказаться от продления арендного договора с арендатором?

Согласно Закону №26 от 2007 года (с поправками и дополнениями), владелец недвижимости может потребовать выселения арендаторов в конце срока действия арендного договора если:

1. Арендодатель решил провести реконструкцию жилья, сдаваемого в аренду, или решил добавить к нему часть элементов конструкций, и это будет чинить препятствия для использования арендатором этого помещения, при условии, что у арендодателя на это имеются все необходимые разрешительные документы.
2. Сдаваемому в аренду жилью нужен капитальный ремонт или комплексный текущий, который нет возможности провести при проживании в этом помещении арендаторов. В этом случае требуется предоставить одобренный Муниципалитетом Дубая технический отчет о требуемых изменениях.
3. Арендодатель планирует занять это помещение для своего проживания или его ближайших родственников, при условии, что владельцем недвижимости будут предоставлены доказательства, что у него не имеется иного недвижимого имущества, которое подойдет для этих целей.
4. Арендодатель планирует продавать сдаваемую в аренду недвижимость.

Однако, даже при наличии любого из обстоятельств, указанного выше, арендодатель о причинах выселения обязан сообщить арендатору, направив в заказном письме через нотариуса официальное извещение и не позже, чем за один год до планируемой даты выселения.

Перечисленные выше пункты действительны, даже если в арендном договоре имеется условие, которое говорит, что нельзя продлить срок действия арендного договора. Эти условия, как правило, не обладают юридической силой и являются противоречащими закону.

Как экспату, планирующему сдавать недвижимость в аренду, можно выселить арендатора до конца срока действия арендного договора?

Существует ряд случаев, когда владелец собственности имеет право потребовать выселения арендаторов до конца срока действия арендного договора, к таким относятся следующие:

• Арендатором помещения не вносится арендная плата.
• Арендуемое помещение используется арендатором для ведения незаконной деятельности.
• Другие случаи. Обычно, все эти случаи общепринятые и прописываются в арендном договоре.

Однако, арендодателю необходимо принять к сведению, в случае, если арендатор недвижимости, примет решение отказаться добровольно покидать арендуемое помещение, процесс выселения может занять 3-6 месяцев. Арендодатель не сможет просто сменить замок, кроме того, у него нет прав даже входить в сдаваемое в аренду жилье без разрешения арендатора, поскольку это будет расценено, как правонарушение. Также владелец недвижимости не имеет права мешать арендаторам использовать коммунальные услуги (отключать электричество, кондиционирование и др.) или каким-нибудь иным способом препятствовать ему в пользовании арендуемым помещением.

Все споры между сторонами решаются Центром по регулированию арендных споров. Стоимость подачи заявления — 3,5% от годовой арендной платы, но не менее 500 дирхамов и не более 20,000 дирхамов. Принудительное выселение возможно, исключительно после вступления решения о нем в силу.

Если у вас еще имеются вопросы, на которые вы хотите получить ответ – напишите нам, консультанты Offshore Pro Group всегда готовы дать исчерпывающие ответы на любые интересуемые вас вопросы по поводу переезда и обустройства жизни в Дубае. Мы также предлагаем вам возможность стать налоговыми резидентами ОАЭ, получив сертификат налогового резидента.