Итоги Brexit для иммигрантов в ОАЭ

Великобритания на голосовании приняла решение покинуть Европейский союз, то есть состоится так называемый Brexit. Однако, возможно, Великобритания должна будет заплатить более высокую цену, чем предсказывалось и предполагалось до сих пор различными аналитиками.

На данный момент прогноз роста составляет не 2,3%, а всего лишь 1,9% на 2016 год, и не 2,6%, а всего лишь 0,4% на 2017 год, что говорит о том, что Brexit будет иметь серьезные эффекты для бизнес-инвестирования.

Волнение стало теперь уже чувствоваться даже на расстоянии почти в пять тысяч миль, в Дубае, как можно видеть в новых докладах.

Например, цены на аренду офисов Дубая и на аренду в жилых секторах засвидетельствовали нисходящий наклон во втором квартале в связи с тем, что Brexit внес «небольшую неопределенность на рынок».

Если оценить влияние британского выхода из ЕС на рынок недвижимости эмирата в офисном секторе, жилом, розничном и в гостиничном секторе, то данные говорят о том, что решение оказало неблагоприятное воздействие на гостиничный сектор и на розничный. Вследствие девальвации фунта, Дубай и регион Ближнего Востока и Северной Африки в целом становятся все более и более дорогими местами для европейских гостей.

Даже при том, что еще слишком рано для того чтобы предсказать долгосрочные последствия, в целом существует небольшая вероятность, что девальвация британского фунта отрицательно повлияет на британских инвесторов, после британского решения выйти из Европейского союза.

Однако, скорее всего, эффект Brexit будет иметь временные последствия, так как значительное число британских инвесторов, которые работают и находятся в ОАЭ, избегают получения своего дохода в стерлингах. Если проанализировать рынок более глубоко, особенно для жилого сектора, то мы заметим, что экспаты в Дубае, скорее всего, продолжат арендовать свои дома вместо того, чтобы переключиться на право собственности, что приведет к более отрицательному эффекту на продажи, чем на сектор аренды.

Что будет с инвестициями в недвижимость Дубая?

Всего 30% резидентов принадлежит собственность в ОАЭ, в то время как 70%, половина из которых жила здесь в течение, по крайней мере, пяти лет, продолжают арендовать, ссылаясь на соображения доступности.

Однако, возможно, что Brexit будет способствовать тому, что британские экспаты будут еще больше соблазнены, чтобы остаться здесь в ОАЭ, и привлекут еще и своих соотечественников в Эмираты за следующие пять лет, которые захотят избежать нестабильности, которой, как многие из них чувствуют, они могут быть подвергнуты.

Тем не менее, некоторые ожидают, что жилой рынок Дубая будет легко восстановлен в начале 2017 года, если внешние факторы стабилизируются в этом году.

Между тем в Великобритании, предложение жилья сократилось, а покупательский спрос упал до восьмилетнего нижнего уровня в июне после того, как 52% граждан проголосовали на референдуме за то чтобы выйти.

Цены на аренду квартир в Дубае упали на шесть процентов в первой половине 2016 года, вероятно в связи с ударами глобальных и политических проблем по уверенности инвесторов и покупателей.

Резкое падение стоимости аренды в Дубае вдвое больше соседнего Абу-Даби, который перенес падение стоимости аренды на 3 процента.

Квартиры-студии в Дубае показали самое глубокое изменение в цене, упавшей на 7 процентов по отношению к среднему значению в 57,000 дирхам в первой половине 2016 года.

Между тем, средняя стоимость аренды квартир с одной спальней и с двумя спальнями в эмирате составила 99,000 и 150,000 дирхамов соответственно, понизившись на 4 процента и на 6 процентов.

Средняя аренда просторных вариантов, таких, как квартиры с тремя и четырьмя спальнями, также упала в первой половине 2015 года. Среднегодовая аренда на эти две категории осталась 205,000 и 310,000 дирхамов за первые шесть месяцев года.

Что касается доходов от собственности, студии и квартиры с одной спальней, будучи самыми популярными жилищными категориями, имеют среднюю доходность 7 процентов. Квартиры с 2-мя и 3-мя спальнями сохранили для инвесторов доходы 6 и 5 процентов соответственно, в то время как квартиры с четырьмя и более спальнями принесли только 3 процента арендных доходов в первой половине 2016 года.

Крупная собственность приняла более сильный удар в Абу-Даби, где стоимость аренды студии выросла на 2 процента относительно среднего значения 63,000  дирхам в первой половине 2016 года.

Варианты с одной спальней показали снижение на 1 процент до 97,000 дирхам. Между тем квартиры с двумя и тремя спальнями составили в среднем 136,000 и 181,000 дирхам соответственно, уменьшившись на 4 и на 2 процента.

С движением рынка во вторую половину года глобальные девелоперские проекты продолжают оказывать давление на мировую экономику. Политические проблемы, такие как Brexit возвестили эру неопределенности, которая вызывает у  инвесторов и покупателей домов задержку своих решений о расходах в некоторых случаях, приводя к потере темпов на ярких рынках недвижимости, таких как ОАЭ. Однако связанные с Expo 2020 разработки инфраструктуры останутся факторами, стимулирующими к вложению капитала в экономику недвижимости.

Дубай и Абу-Даби продолжают оставаться среди немногих плодотворных рынков недвижимого имущества в мире и продолжат быть такими в ближайшем и далеком будущем.

Общая сумма денег, потраченных британскими покупателями собственности Дубая, увеличилась до 10.8 миллиардов дирхам в прошлом году – или 8,6 процента от общих транзакций – с 5 миллиардов в 2012 году или с 3 процентов от общих транзакций.

Эффект Brexit будет виден следующие несколько лет на глобальном уровне, и он продолжит воздействовать на рынки различными неожиданными способами.

Однако страх перед слабеющей валютой и эффект этого на иностранные рынки недвижимости, вероятно, преувеличен и фактически, возможен положительный эффект на рынки, такие как Дубай, в то время как иностранные потоки продолжают набирать темп, особенно в свете возникшей неопределенности, которая была создана в результате референдума.

Сферы путешествий и туризма в ОАЭ возможно пострадают

Дубай становится все более и более дорогим туристическим местом для многих европейских туристов с 4-процентным падением Евро в 2016 году и с недавними падениями стоимости британского фунта.

Это создает сложные условия для более шикарных брендов и увеличенный спрос на среднерыночный сегмент. Больше операторов и владельцев теперь инвестируют в собственность среднего класса.

Дешевый фунт и замедление в экономике Великобритании может привести к снижению пассажиров из страны, которую можно назвать ключевым рынком для транспортных компаний ОАЭ.

Реакция может повлиять на покупательскую способность британцев, которые приезжают в ОАЭ или летят в Австралию через ОАЭ.

Возможно, что несколько отелей, о которых объявлено, как о запланированных на 2016 год в Дубае, могут быть отложены для открытия до 2017 года, частично вследствие задержек строительства и фондирования и чрезмерно амбициозных временных рамок, первоначально установленных некоторыми девелоперами.

Что будет значить Brexit для иммигрантов в ОАЭ?

Мир все еще не свыкся с новостями, что Великобритания исторически проголосовала, за то чтобы покинуть ЕС после 43 лет членства. Присутствует негодование, присутствует и радость. Но через все эмоцию мы должны посмотреть на неопровержимые факты и определить, что фактически это означает для экспатов ОАЭ?

Необходимо сохранять спокойствие, ждать и наблюдать за ценами следующие несколько недель, а затем действовать. Для экспатов, зарабатывающих в дирхамах (которые привязаны к доллару) можно получить преимущества во многих отношениях. Более дешевый фунт помогает репатриировать более высокие суммы. Верно, что удешевление валюты вызовет инфляцию, но вредные воздействия инфляции потребуют время, чтобы осуществиться, а пока есть немедленная выгода обмена валюты.

Затем идет трансферт пенсии, который будет на непревзойденно высоком уровне вследствие ультранизких процентных ставок, гарантированных управляющим Банком Англии — Марком Карни в его речи о Brexit. Низкие процентные ставки, когда они используются в качестве дисконтирования, обеспечат более высокие значения трансферта. Таким образом, экспатам с пенсиями в Великобритании следует подумать об использовании оффшорного средства.

Другой положительный момент —  в связи с уменьшением стоимости фунта и с тем фактом, что большинство инвесторов лондонской собственности являются иностранцами из России и арабских государств, будет намного дешевле купить собственность именно сейчас. Арендные доходы повысятся с ожидаемой коррекцией цен.

Капитал и акции будут, вероятно, показывать некоторую волатильность в ближайшие месяцы. Это не означает прямой катастрофы, скорее это означает более широкие диапазоны движения вокруг среднего значения.

Никто не будет удивлен, если британские и европейские фондовые индексы в конечном итоге выровняются или даже поднимутся немного выше после того, как пыль осядет. Регулярные ежемесячные вкладчики выиграют от усреднения стоимости доллара, которое описывает процесс инвестирования по более низким ценам каждый месяц, чтобы получить более низкую долгосрочную среднюю цену покупки.

Наконец, что не менее важно, существуют классы активов, которые непосредственно получат преимущества от финансовой неопределенности, это золото и высококачественные облигации. Стоит диверсифицировать портфель и иметь некоторое количество облигаций и золота.

Как иммигранты в ОАЭ могут получить преимущества от Brexit?

Джордж Сорос заработал $1 миллиард в прошлый раз, когда это произошло… На этот раз, это может быть ваша очередь.

Более чем 17,4 миллионов британцев проголосовали за то, чтобы их страна вышла из ЕС в то время как 16.1 миллионов, проголосовали за то, чтобы остаться в лагере.

Такое неожиданное различие голосов на 1.27 миллиона послало мировые рынки в штопор с инвесторами, избегающими более опасных активов и стремящимися к безопасности классов активов, таких как золото и доллар США.

Это была бы абсолютно другая история, если бы более чем половина из тех избирателей (если точно 634,751) проголосовали за то, чтобы остаться в Великобритании.

Но этому не суждено было случиться.

Это решающее  различие привело к тому, что британский фунт, получающий удары, не замеченные с сентября 1992 года, когда спекулянты, включая Джорджа Сороса, разорили Банк Англии, вынудив его выйти из Европейского механизма регулирования валютных курсов.

Сорос, который вызывал сильное понижение британского фунта в то время, получил $1 миллиард и стал известным, как главный валютный спекулянт в мире.

Решение Великобритании покинуть Европейский союз дает резидентам ОАЭ шанс выпадающий раз в жизни получить преимущества от британского спорного выбора.

Более дешевый отдых в Англии

Перед Brexit, британский фунт стоил в 5.5 дирхам за 1£. Затем 4.89 дирхам за 1£, приводя к сбережению 11 процентов от ваших расходов на отпуск в Англии. Это — летний период — самое лучшее время воспользоваться слабым фунтом.

Аналитики ожидают, что фунт останется слабым некоторое время. Действительно, покупка основной валюты выглядит очень привлекательной, учитывая, что она упала на более чем 11 процентов за два торговых дня и в настоящее время находится на самых низких уровнях за более чем три десятилетия.

Лондонская собственность становится более дешевой для резидентов ОАЭ

Стоимость имущества в Лондоне стала на 11 процентов ниже для резидентов ОАЭ почти за одну ночь, при этом существуют более высокие доходы, которые будут сделаны в Эмиратах. Падающее доверие потребителей, объединенное со слабеющей валютой, оказывается, совершенной комбинацией для опытных инвесторов собственности ОАЭ.

Любые инвесторы доллара США и инвесторы дирхама ОАЭ увидели, что цена средних лучших Центральных Лондонских жилых активов 96,000$ (350,000 дирхам), что меньше чем, это было до 20 июня. С другой стороны, конечно, лондонская жилая собственность в 96 000$ теперь и более дешевая для международных покупателей, надеющихся выйти на рынок.

В ближайшей перспективе, доверие потребителей, вероятно, будет разбито продолжительной неопределенностью. Эта комбинация падающего доверия и тех инвесторов, у которых будет необходимость продавать, приведет к некоторым продажам, которые, вероятно, будут оказывать давление на цены активов. Это, как мы видим, совпадает с девальвацией фунта. Комбинация более низких цен, плюс эффект обменного курса валют должна в итоге привлечь инвесторов-резидентов ОАЭ, надеющихся приобрести активы в Великобритании, желающих вкладывать в  страну G7 с опытом достижения высоких темпов экономического роста.

Фондовые рынки

Глобальные фондовые рынки потеряли более чем $3 триллиона за два торговых дня, что превзошло убытки финансового кризиса 2008 года. Некоторые глобальные и местные голубые фишки теперь доступны по выгодным ценам, и это может быть временем для долгосрочных инвесторов, желающих войти на рынок.

Есть смысл переводить больше для погашения ипотечного кредита

Для британских экспатов в ОАЭ, совершенной возможностью может быть перевод больших платежей на погашение ипотеки. Фактически, фунт не является единственным, страдающим от Brexit – валюты развивающихся рынков, включая индийскую рупию и филиппинское песо, тоже несколько потеряли в своей ценности (хотя совсем даже не близко к тому, что потерял фунт).

Кроме того, процентные ставки для привязанного к доллару дирхама, как сейчас ожидается, останутся сниженными дольше с американской Федеральной Резервной Системой, которая, как ожидается, будет шагать с предельной осторожностью, когда дело дойдет до повышения процентных ставок.

В зависимости от ваших конкретных обстоятельств может быть целесообразно взять кредит здесь в ОАЭ (оцененный в дирхамах ОАЭ), чтобы заплатить его в другой стране.

Покупки в  Дубае

Онлайновые покупатели из ОАЭ увидели, что товары, оцененные в фунтах стали намного более дешевыми, чем они были несколько дней назад благодаря воздействию Brexit на британский фунт. И не только онлайновые, местные торговые точки британских ритейлеров, такие как Marks & Spencer, Harvey Nichols, Boots и многие другие, могут скоро начать предлагать скидки (если они уже не предлагают) на товары, чтобы очистить товарные запасы и освободить пространство для новых товаров по пересмотренным ценам.

Как вы думаете, какое влияние окажет Brexit на ОАЭ? Поделитесь вашим мнением в комментариях!